תמ"א 38 – מה תעשו עם דייר סרבן?

480 צפיות

פרויקט תמ"א 38 נשמע כל כך מבטיח וחיובי מבחינה כלכלית ומבנית, והרי כולם רק יכולים להרוויח ממנו, הדיירים והיזמים כאחד. אז איך זה שבפועל רואים רק קומץ של פרויקטים כאלו שקורים ומסתיימים בהצלחה? בשתי מילים: דיירים סרבנים.

מאת: עו"ד ניר דהאן

דיירים סרבנים בפרוייקטי תמ"א 38 מתגלים פעמים רבות כמכשול העיקרי להצלחת הפרויקט. לפעמים דייר סרבן עיקש אחד או שניים מצליחים להתיש ולייאש את יתר הדיירים ואף להבריח את היזמים שחוששים שהזמן והכסף שלהם ירדו לטמיון. מאחר ויש שני סוגי תמ"א 38 שהם חיזוק מבנים והריסה ובנייה, נתקלים ביותר מקרים של סרבנות בפרויקטים מסוג "פינוי בינוי" בהם יש פגיעה קניינית ממשית בדייר ובנכס שלו, ואלו פרויקטים שגם אורכים זמן רב יותר ודורשים יותר חלופות ובטוחות, ומכאן גדל החשש של הדיירים. חשוב להבין שפרויקט תמ"א יכול לצאת לדרך אך ורק לאחר הסכמת רוב הדיירים: 66% לתמ"א 38/1 חיזוק מבנה, ו-80% לתמ"א 38/2 הריסה ובנייה.

החדשות הטובות הן שבשנים האחרונות חל שינוי בגישה המערכתית והמשפטית בנושא דיירים סרבנים. היום כבר אפשר לראות יותר חוקים ופסיקות המגדירים מחדש את "התחום האפור" ומפחיתים את כמות הדיירים הסרבנים. החוק מבחין בין שני סוגי סרבנים.

  • סרבן שלא עפ"י חוק
  • סרבן עפ"י חוק

סרבן שלא עפ"י חוק, הוא דייר עם גישה שלילית שכל מטרתו לסחוט תנאים והטבות בגלל אינטרסים אישיים, כזה שבא "לתקוע" את הפרויקט ולהכשיל אותו. בית המשפט או המפקחת על המקרקעין סביר שיכפו על דייר כזה את הפרוייקט על אף טענותיו. הסוג השני הוא סרבן עפ"י חוק, כלומר דייר אשר עומד באחד או יותר מהקריטריונים שבית המשפט שוקל ומקבל בטענת סירוב לתמ"א 38. הקריטריונים לסירוב חוקי הם:

  • סיבות אישיות
  • חוסר כדאיות כלכלית
  • לא הוצעו חלופות
  • לא הוצעו בטוחות

סיבות אישיות הן הנפוצות ביותר, וניתן לראות לכך דוגמאות רבות בפרויקט תמ"א. למשל דיירים קשישים או נכים שחוששים שהוצאתם מהדירה ולו באופן זמני תפגע במצבם הבריאותי או הכלכלי. או דיירים עם קשר סנטימנטלי מובהק לדירה למשל כאלו שגרים בה כל חייהם ולא רוצים לעזוב. קיימות סיבות אישיות רבות שבית המשפט לא יקל בהן ראש, אך מאידך היום היזמים מוכנים למצוא פתרונות הולמים לבעיות כגון אלו – כשהם שמים את טובת הדיירים לפני הכל.

אז מה עושים תכל'ס עם אותם דיירים סרבנים, ובאלו דרכים אפשר להתמודד מולם כדי שהפרויקט ייצא לדרך? קודם כל חשוב להבין שאנשים תמיד מעוניינים להרוויח יותר ממה שמציעים להם, זהו טבע האדם. בכל מקרה צפוי לכם, הדיירים שכן מעוניינים בפרויקט, תהליך מאתגר ולעיתים ארוך. אל לכם להתייאש או להרים ידיים במהלכו, אלא להתאזר באורך רוח, לעמוד על שלכם ולדבוק במטרת העל – השבחת הבניין והנכס.

אפשרות שעובדת, לשלוח לדייר סרבן מכתב התראה מעורך-דין ובו אזהרה מתביעת נזיקין ע"י שאר דיירי הבניין. במקרה הטוב, מכתב כזה יגרום לדייר לחשוב פעמיים ולהתקפל מהתנגדותו. במקרה שלא, אפשר להגיש נגדו תביעת נזיקין בגובה הסכום שאותו יפסידו הדיירים במידה והפרויקט לא ייצא אל הפועל. במקרה שבית המשפט העדיף את זכויותיהם החוקיות של שאר הדיירים ופוסק לטובתם הוא עלול להטיל על דייר סרבן פיצויים גבוהים עד מיליוני שקלים. לפעמים האפשרות הזאת היא כל ההרתעה שדייר סרבן צריך לשמוע.

במקרה ומדובר בפרויקט תמ"א 38/2 שדייר סרבן אחד או שניים מתנגדים לו, אפשר להסכים שהפרויקט יעבור שינמוך לתמ"א 38/1 כי הרי שיש לכך רוב מספיק של דיירים, אולם אז הרווח היחסי שלו ושל כולם יהיה נמוך יותר, כלומר כולם כולל הוא ייצאו מופסדים. במצב כזה הקול ההגיוני והשפוי אמור להבין שאין טעם בהתנגדות.

אם מדובר בתמ"א 38/1 חיזוק מבנה ישן שמט לנפול, פעמים רבות תספיק הטענה שקיים סיכון ממשי לחיי הדיירים וחובה לחזק את המבנה מבעוד מועד נגד רעידות אדמה, כך שהסירובים לא יתקבלו ע"י בית המשפט.

בגדול, בתי המשפט בימינו נוטים להקשות על דיירים סרבנים ולדרוש מהם להביא נימוקים מבוססים ולהוכיח מעל לכל ספק שטענותיהם צודקות. כך שבאופן כללי היום יותר מתמיד יש סיבה להתעודד ולהיות אופטימיים שהתמ"א 38 בבניין שלכם יצליח.

הכותב הינו עורך דין המתחמה בתמ"א והתחדשות עירונית ומנהל פרויקטים בחברת " סבן יזמות"

תושבי גוש דן? אל תחכו, בדקו עוד היום אם גם לבניין שלכם יש פוטנציאל לתמ"א 38. 

    בעל נכס באזור גוש דן ומעוניין להשביחו?
    מלא את הפרטים ומומחה ייצור עמך קשר

    לקבלת מידע שיווקי בנוגע לכתבה זאת ובהתאם לתקנון האתר ולתנאי השימוש ומדיניות הפרטיות, השאר פרטיך