במציאות בה מלאי הדירות הולך ואוזל, התחדשות עירונית כבר מגלמת בתוכה את פוטנציאל ההשבחה והשקעה בנדל"ן בחו"ל עדיין נתפסת כבעלת פוטנציאל סיכון גבוה, השקעה בקרקעות מהווה אלטרנטיבה רלוונטית במיוחד עבור המשקיעים.
שוק הנדל"ן עבר תהפוכות ושינויים רבים בשנים האחרונות וישנה תחושה של סטגנציה באוויר. הממשלה עושה מאמצים להורדת מחירי הדירות, מקדמת רפורמות לדחיקת המשקיעים אל מחוץ לשוק באמצעות מיסוי על דירה שלישית, תכנית מחיר למשתכן ועוד, והשקעה בדירות כבר נתפסת כלא משתלמת בקרב המשקיעים.
עם זאת, הנדל"ן מהווה עדיין את אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והמבוקשים ביותר והמשקיעים מחפשים אלטרנטיבת חדשות. השקעה בקרקעות עם פוטנציאל עצום לתשואה רווחית כגון "רצועת הזהב" על חוף הרצליה, או קרקעות באשדוד, חדרה, נס-ציונה, רחובות ועוד, הולכת וצוברת תאוצה. אבל, כיוון שמדובר בעסקה מורכבת יותר מרכישת דירה, לפני ביצוע העסקה חשוב לערוך בדיקה מקיפה האם הקרקע הפוטנציאלית אכן תניב לנו תשואה משתלמת.
מהן הבדיקות שיש לערוך לפני רכישת קרקע להשקעה?
1. בטרם מתחילים לתור אחר קרקע פוטנציאלית להשקעה, על המשקיע להחליט באיזו תשואה הוא מעוניין, וכנגזרת ישירה מכך, באיזו רמת סיכון? כאשר מדובר בקרקע שנמצאת בתחילת הליך ההפשרה מדובר ברמת סיכון גבוהה יחסית, שכן קבלת היתרי הבנייה עשויה לקחת כ-15 שנים ואף יותר, אך התשואה על ההשקעה תהיה בהתאם ויכולה לעמוד על מאות אחוזים.
עם זאת, קרקע בהליך מתקדם הנמצאת שנים בודדות לפני קבלת היתר תניב תשואה נמוכה משמעותית, אך עדיין תהווה השקעה בסיכון נמוך יותר.
2. עם קבלת ההחלטה ומציאת קרקעות פוטנציאליות, יש לבחון את העסקה במספר אספקטים מקצועיים:
- ראשית, יש לבחון את הקרקע ובעליה ולוודא שמדובר בקרקע בבעלות פרטית רשומה בטאבו ושהנה נקייה מכל שעבוד או הגבלה כזו או אחרת.
- יש לבדוק את סוג העסקה ולוודא שמדובר בעסקת מכר.
- הדבר הבא שיש לבחון הוא ייעודה של הקרקע. את ייעודה של הקרקע יש לבדוק הן בתכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) על מנת לוודא שהיא מסומנת כמרקם עירוני, והן בתכנית המתאר המחוזית. במידה והקרקע אינה מיועדת למגורים, מה שנכון לרובן המוחלט של הקרקעות להשקעה, שכן מדובר בהשקעה לטווח ארוך, יש לבדוק האם חל עליה הליך שינוי ייעוד ומה מצבו הסטטוטורי?
- יש לבחון – האם חלו הפקעות על הקרקע? במידה וכן, באיזה היקף וכיצד משפיעות כעת על הקרקע ופוטנציאל ההשבחה שלה. בנוסף, האם חלו הפקעות על קרקעות שכנות או קרקעות בעלות מאפיינים דומים.
בלתי אפשרי כמעט לבצע את כל הבדיקות הללו ללא סיוע של גורם מקצועי שילווה אותנו בתהליך ויוודא את ייעודה של הקרקע. מומחה באיתור קרקעות יעשה את כל הבירורים הנדרשים מול הרשויות והוועדות המקומיות עבורכם ויחסוך לכם זמן רב בהמתנה לתשובות ובהתמודדות עם עומס הבירוקרטיה שמצפה לכם.
3. חשוב לדעת שעל מוכר הקרקע להציג בפני הרוכש הפוטנציאלי שומה מעודכנת, מטעם שמאי מורשה על-פי תקן 22, שתכלול את שווי הקרקע, ייעודה, צפי השלבים וההליכים שהיא עתידה לעבור, וכן לו"ז משוער עד לאישורה והתשלומים הנוספים והמיסים שיחולו על הרוכש לאחר רכישתה. את השומה המוכר מחויב לערוך על חשבונו ולהציג לרוכש הפוטנציאלי בפרק זמן סביר טרם סגירת העסקה.
4. כמו בכל עסקה, לא מומלץ להסתמך רק על הנתונים אותם מוסר המוכר, אלא מומלץ להיעזר באנשי מקצוע. עם זאת, כיוון שמדובר במספר אנשי מקצוע מתחומי עשיה שונים, דוגמת עורכי דין, שמאים, אנשי רישוי וסטטוטוריקה וכו', מומלץ לקבל אסמכתאות ומסמכים רלוונטים המגבים את הערכת הקרקע ומצבה.
על מנת לחסוך בזמן ומשאבים ובכדי להימנע מהסיכון של כשלים בתקשורת וחוסר תיאום בין אנשי המקצוע השונים, מומלץ להשתמש בשירותיה של חברה מקצועית המומחית באיתור קרקעות להשקעה ובחינתם, המציעה את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת ומנהלת את התהליך המורכב עבור המשקיע, שלא תמיד מודע לכל הניואנסים שיכולים להשפיע מהותית על פוטנציאל הרווח מההשקעה.
5. עם זאת חשוב לשים לב – כמו בכל עסק רווחי, גם בתחום הקרקעות החלו לפעול חברות שמרבות בהבטחות אך לא מגיעות למעשים. או לחילופין – חברות שמציעות לכם קרקע בפערי מחירים של מאות אחוזים יותר מאשר חברות אחרות, שהצליחו להשיג הצעת מחיר זולה בהרבה עבור אותה קרקע בדיוק.
ברגע שאתם מחליטים להשקיע את מיטב כספכם חשוב לנקוט משנה זהירות ולפנות לחברות אמינות ומקצועיות שלא יסכנו את ההשקעה שלכם.
תשואה רווחית על קרקע יכולה להיות המציאות שלכם – אל תפספסו את ההזדמנות הנדירה לרכוש קרקע במיקום הנחשק ביותר בישראל. פנו אלינו עוד היום למציאת קרקע עבורכם >>
