במסלול ההמראה: למטרד הסביבתי המתמשך של הרכבת הקלה בגוש דן יש השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן באזור

"מתי זה ייגמר כבר?". את השאלה הזו לא מפסיקים לשאול כל מי שנאלץ לעמוד בפקקים בגלל הכבישים החסומים או לסבול מרעשי החפירות של הרכבת הקלה. אבל יש שאלה אחרת, חשובה לא פחות שכדאי להתחיל לשאול: "כיצד הרכבת הקלה תשפיע על מחירי הנדל"ן בגוש דן?" התשובה לפניכם.

אם אתם גרים, עובדים או באים לבקר לעתים קרובות באזור גוש דן, בטח שמתם לב איך העבודות על תוואי הרכבת הקלה שינו את פני האזור: אזורים שלמים חסומים לתנועה או מופקעים לצורך הקמת תחנות חדשות וגם רעש חפירות בכל מקום. אף על פי שמדובר בפרויקט תחבורתי שבסופו של דבר אמור לעזור לנו להגיע במהירות ובקלות ממקום למקום, נכון לעכשיו הוא מעורר בעיקר אמוציות שליליות. לא עוזרת אפילו ההבנה שכבר לא נשאר לחכות כל כך הרבה זמן.

אגב, הרכבת הקלה עומדת לשנות לא רק את פני התחבורה הציבורית בישראל, אלא לגרום לשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן באזורים בהם הולכים לעבור הקווים. חברת נדל"ן אמריקאית ניישנוייד ערכה בשנת 2014 מחקר, בו בחנה ערים כמו מנצ'סטר, גלזגו ולונדון וגילתה שהקרבה לתחנות הרכבת עלולה להעלות את מחירי הנדל"ן ב-10% עד 20%. ואילו בערים גדולות עוד יותר, שנחאי ובייג'ין, מחירי הדירות הסמוכות למסלולים של הרכבת הקלה זינקו אפילו ב-30%.

מדוע זה קורה? ההסבר פשוט מאד, כמסתבר: אנשים רבים מאד רוצים לעבוד או לגור בסמוך לצירי התנועה המרכזיים, במיוחד אלה שחוסכים לכה זמן יקר ומבטלים את הצורך להוציא את הרכב מהחניה ולאחר מכן לעמוד בפקק אימתני במשך שעות ארוכות. אם זה עובד בסן פרנסיסקו, פורטלנד וסן דיאגו, ערים מרכזיות בהן מחירי הדירות הקרובות לרכבת עלו בכ-18%, אין סיבה שזה לא יעבוד בתל אביב ובערים אחרות של גוש דן. ואם נבדוק את המגמה, באזורים בהם לצד דירות מגורים נמצאים גם מתחמי עסקים ומשרדים, נראה שעליית המחירים מגיעה אפילו ל-30%. ובכן, כשמחזקים את הנגישות התחבורתית עם עירוב שימושים, נראה שיש לנו מנצח.

הנה באה הרכבת: אחת השכונות הותיקות של רמת גן כובשת את שוק הנדל"ן

בירושלים, שם הרכבת הקלה כבר מחברת בין קצוות העיר, מחירי הנדל"ן עלו אפילו מעבר למצופה. בשנת 2018 ערכה שמאית נחמה בוגין ניתוח של נתונים שהתקבלו מרשות המיסים וזיהתה מגמת ברורה: מתחילת הבנייה של הקו בשנת 2006 ועד פתיחתו בשנת 2012, זינקו מחירי הנדל"ן הסמוך לקו הרכבת בשיעור של 8% עד 22%.

עכשיו עובדים בירושלים על קו רכבת קלה נוסף, הקו הירוק וכבר רואים שמחירי הנדל"ן במרכז העיר מטפסים בכ-15% ואילו בחלק הצפוני של העיר, בגבעה הצרפתית עלו המחירים ב-5.7% ובפסגת זאב – למעלה מ-4%, נתון מאד משמעותי לשכונות מבוססות.

רכבת מקרבת: לא רק בתוך גוש דן, גם מחוצה לו

וזה לא רק הרכבת הקלה, מסתבר: אחרי שנפתחו תחנות רכבת במודיעין ורעננה וחיברו את הערים האלה שנמצאת בכלל מחוץ לגוש דן, לתל אביב, הנדל"ן בהן עלה ב-5%. גם בערים רחוקות יותר: רחובות, נתניה, עפולה, תחנות הרכבת האיצו את ההתפתחות העירונית, סביב התחנות נבנו אזורים שלמים ששילבו אזורי בילוי ועסקים ומחירי הנדל"ן קפצו ב-5% עד 15%.

עוד כמה שנים ממש הרכבת הקלה "תקרב" בין הנקודות השונות בגוש דן. מחירי הדירות בערים אלה יעלו בכ-10% עד 25% ויקומו בהן גם מרכזי עסקים חדשים: הכל בזכות הנגישות התחבורתית החדשה. אולי זה יגרום לכם להסתכל במבט קצת פחות עגום על החפירות והפקקים היום.

יש אינספור דוגמאות להשפעה "חיובית" של קווי רכבת על מחירי הנדל"ן. כך, בשנת 2008 בדקה דליה עסיס, שמאית מקרקעין 462 עסקאות מכר של דירות בקרבת תחנת הרכבת העתידית והגיעה לאותה מסקנה: מחירי הנדל"ן בקרבת תחנות הרכבת עולים, חד משמעית.

אחד מקרים שבדקה עסיס היה קשור להקמת תחנת ביאליק ברמת גן. לפני שניתן אישור להקמת תחנת הרכבת, מחירי הדירות באזור היו בירידה. ברגע שהתקבל האישור והחלה הבניה, הכל התהפך: הרכבת הקלה צפויה לגרום לעלייה של מחירי הדירות בשכונות מגורים מרכזיות בעיר ב-10% ואילו באזורים עם מרכזי התעסוקה והמסחר מדובר בעלייה נדיבה אף יותר, של 20% ואפילו 25%. 

כאן יקום מגדל: פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן יעלה את ערך הדירות לרמה של תל-אביב

חברת יזמות נדל"נית אוליאנדר זיהתה את המגמה בדיוק בזמן וקצת לפני האחרים. היום היא נמצאת בעיצומה של הקמת פרויקט מגדלי גפן (GEFFEN TOWERS) בשכונת גפן ברמת גן. אפשר בהחלט לומר שמדובר במיקום מנצח. בנוסף לקרבה לצירי התנועה המרכזיים בעיר: נתיבי איילון, דרך נמיר, ז'בוטינסקי, אבא הילל וכביש גהה וסמיכות למתחם העסקים המתפתח של בני ברק, רמת החי"ל, קניון איילון והבורסה, מהשכונה יש גם גישה נוחה לכביש המהיר החדש שמוביל לאזור התעשייה של פתח תקווה.

מגדלי גפן הינו פרויקט פינוי בינוי: במקום תשעה בניינים ישנים שנהרסו עומדים לקום שני מגדלים. אחד מהם, של 120 דירות, כבר הושלם ואוכלס לפני כ-4 שנים. המגדל השני, של 148 דירות, נמצא כרגע בשלבי הבניה. "רק בשנה האחרונה נרשמה עליה של 16% במחירי הדירות בשכונה", אומרת חגית זהבי, מנכ"לית חברת אוליאנדר, שמובילה את הפרויקט ושמאית מקרקעין בהכשרתה. ההערכה היא שהמחירים ימשיכו לעלות ויתקרבו למחירי הדיור בתל אביב".

למיקום השכונה הייתה חשיבות אסטרטגית לא רק בעיני החברה היזמית אלא גם בעיני בעלי הנכסים בפרויקט. "אנשים רק מתחילים להבין את הפוטנציאל של השכונה הזו, מדובר בשכונה היחידה בישראל עם עליית ערך כל כך חד וחיובי וזה עוד לא הכל: ברגע שתושלם בניית תחנת הרכבת הקלה, צפוייה עלייה נוספת ומשמעותית".

אל תפספסו את הפוטנציאל האדיר בהשקעה באחת השכונות המבוקשות במרכז >>>