מהפכת האיכות בענף הנדל"ן בישראל

עד היום בענף הבנייה ניתן היה למדוד, לנהל ולכמת מספרית רק לוחות זמנים ותקציב. אבל היום, נכנס שחקן חדש לזירה אשר באמצעותו ניתן לנהל ולכמת גם איכות של פרויקט נדל"ן! 

אז איך בעצם ניתן לייעל את כוח העבודה הקיים ולמנוע טעויות עתידיות שיחסכו זמן יקר?

מאת: תומר און

פינה עגולה

הישראלים יודעים לעשות הרבה דברים טובים – טכנולוגיה, היי-טק, רפואה, טלוויזיה. אבל אנחנו טובים בעוד כמה דברים: אנחנו טובים בלעשות רעש ובלגן, ואנחנו טובים בלעגל פינות. בהרבה תחומים אנחנו עדיין לומדים שכמעט בכל דבר שבו מעגלים פינה זה אומר שמצליחים לסיים מוקדם וללכת הביתה, אבל זה גם אומר שמתישהו נצטרך לחזור לפינה הזו וליישר אותה.

אחד התחומים האלה הוא ענף הבנייה. אולי אפשר להאשים את הכל בתקופת חומה ומגדל. אז כל מה שהיה חשוב זה שכשהבריטים יבואו הנדל"ן שלנו כבר יעמוד לא יוכלו להרוס אותו. אבל בשנים האחרונות הופנמה הידיעה שהבריטים כבר לא כאן. ענף הבנייה בישראל שהיה מזוהה עם פינות עגולות עובר בשנים האחרונות מהפכה של ממש.

אם בעבר האיכות הייתה נדחית למקום האחרון אחרי לוחות הזמנים של פרויקט נדל"ן ואחרי התקציב שלו, היום עומדת האיכות בחזית. בשוק היזמים והקבלנים השכילו להבין שבקרת האיכות היא המפתח להכל. ואם האיכות לא תנוהל באופן יומיומי – בסופו של דבר הלו"ז והתקציב הם אלו שיפגעו.

לבנות איכותי, או לא לבנות איכותי – זו השאלה

אז מה הבעיה פשוט לבנות איכותי יותר? בשביל זה קודם צריך לענות על השאלה מה זה איכותי יותר? לוחות זמנים אפשר למדוד ואפשר לדעת אם אנחנו עומדים ביעדים או מאחרים ובכמה. גם חריגה בתקציב מאוד פשוט למדוד. אבל איך מודדים איכות?

לפני שמודדים איכות צריך להבין למה זה חשוב, בכל פרויקט, לא רק בפרויקט יוקרה. באיכות הכוונה היא לאיכות הביצוע, איכות העבודה וההוצאה לפועל של התוכניות. ולפני שמדברים על איכות במספרים אפשר לדבר על התוצאות של איכות ירודה במספרים:

עבודות חוזרות, לרבות ליקויי תכנון מול ביצוע, מהוות חריגה של 20% בלוחות הזמנים. חמור מכך, העבודות החוזרות מהוות 17%-21% מהעלות הכוללת של הפרויקט. 30% מהעבודות בבניין מבוצעות לא טוב בפעם הראשונה.

ליזם או לקבלן הנתונים האלה מבהירים דבר מאוד פשוט: בנייה לא איכותית עולה לנו יותר מדי כסף. חייבים למצוא פתרון. ומסתבר שיש פתרון כזה וקוראים לו Q4B.

"תשים לי בבקשה שני קילו איכות!"

עד היום ניתן היה למדוד, לנהל ולכמת מספרית רק לוחות זמנים ותקציב. עכשיו יש בשוק גיים צ'יינגר אמיתי: Q4B פותחה ע"י א.י.שהם איכות. Q4B הינה תוכנה המתלווה לשירות באמצעותם ניתן לנהל ולכמת איכות של פרויקט נדל"ן. מה Q4B בודקת? כל מה שהיזם/הקבלן רוצה לבדוק. לחברת א.י. שהם איכות יש מאגר בדיקות שנגזר מניסיון עשיר של החברה ומפתיחת המלאכות, וכל חברה יכולה לתת את הדגשים שחשובים לה במיוחד. המעקב אחר מדדי האיכות נבנית על פי דרישות הלקוח.

איך Q4B עובדת? מאוד פשוט:

1. הקמת פרויקט במערכת כולל מתן הרשאות גישה לפי דרישה: החל מהנהלת החברה המזמינה, מנהל הפרויקט, דרך מהנדס הביצוע, מנכ"ל/סמנכ"ל ביצוע, וכלה בבעלים.

2. העלאת בקרות תקינות/לא תקינות ע"י אפליקציה (כוללת תמונות ותוכניות) בתהליך יעיל ומהיר של 40 שניות.

3. הנפקת דו"ח נגיש וזמין מכל מקום (אפילו מהסמארטפון!) ובכל זמן הכולל דו"ח בקרות, דו"ח ניתוח האיכות, ניהול "צ'קליסטים" ועוד.

4. ולבסוף – סגירת בקרות לא תקינות במהירות ובקלות.

כדור שלג באמצע הבניין

בדוגמא פשוטה הרעיון הוא שאם קבלן-משנה טועה ומתקין שקע חשמל באחד החדרים במקום הלא נכון, תיקון הטעות תעלה לדוגמא 10 שקלים, אבל אם לא תפסנו את הטעות ובאותו הקיר בוצעה עבודת המשך של קבלן משנה אחר, אזי תיקון הטעות יעלה כבר 100 ש"ח, ואם תפסנו את הטעות אחרי חודש ועוד כמה קבלני משנה המשיכו וביצעו עבודות על אותו הקיר (טיח, צבע, חיפוי…) תיקון הטעות הקטנה הזו שהתחילה ממיקום לא נכון של שקע אחד, כבר תעלה 1000 ש"ח. עכשיו תחשבו שאפילו אם זו טעות בודדה שנעשתה רק בקיר הזה, רק בחדר הזה אבל בקומה הראשונה. אם לא נתפוס אותה בזמן הטעות עלולה לחזור על עצמה גם ב-20 הקומות הבאות. וזה חתיכת כדור שלג שצובר תאוצה, נפח ועלויות. התיקון שלה מערב מספר קבלני משנה מעבר לאותו קבלן חשמל שהתקין את השקע הארור ההוא במקום הלא נכון. כל קבלן משנה כזה שיצטרך לבוא ולתקן את החלק שלו בא לידי ביטוי בזמן וכסף. בקרה טובה תופסת את תקלה התקנת השקע הזה לפני הטיח ולפני הצבע ולפני החיפוי ולפני הקומה הבאה ונמנעת התגלגלות של כדור שלג של תקלה על גבי תקלה על גבי תקלה.

בשורה התחתונה, Q4B של א.י. שהם איכות תורמת לחיסכון של כ-15% מעלויות הבניה! הקבלן מבצע פחות עבודות חוזרות ויש לו יכולת ללמוד מפרויקט לפרויקט על נקודות החולשה שלו או של ספקים שלו וכך לזכות בייעול של כוח העבודה הקיים ובעקיפין כמובן שגם משתפר המוניטין שלו.

בענף כולם כבר מפנימים שאיכות זו לא מילה גסה, ובקרה נכונה, יעילה וטובה, כמו זו שמציעה א.י. שהם, מאפשרת למדוד את האיכות, למנוע טעויות ומאפשרת לנו להיות טובים יותר.